Usucapião: quais são os tipos e quanto tempo de posse cada um exige

No interior, é comum encontrar famílias que moram ou trabalham há décadas em um terreno, sítio ou casa que nunca foi passado para o seu nome. Às vezes o imóvel foi comprado de boca, às vezes foi herdado sem inventário, às vezes foi simplesmente ocupado e cuidado por muitos anos.

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada. A lei exige que a posse seja contínua (sem interrupção), mansa e pacífica (sem oposição de quem se diz dono) e exercida como dono. Quem mora de favor, paga aluguel ou trabalha como caseiro, em regra, não tem esse tipo de posse.

As modalidades e os prazos

• Extraordinária: 15 anos de posse, sem necessidade de documento nem de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
• Ordinária: 10 anos, para quem tem o chamado justo título (um documento, como um contrato de compra, que parecia suficiente para transferir o imóvel) e agiu de boa-fé. Em situações específicas previstas em lei, o prazo pode ser de 5 anos.
• Especial rural: 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, desde que a pessoa more no local, torne a terra produtiva com o seu trabalho ou o da família e não seja dona de outro imóvel.
• Especial urbana: 5 anos de posse em área urbana de até 250 metros quadrados, usada como moradia, por quem não seja dono de outro imóvel. Só pode ser reconhecida uma vez para a mesma pessoa.
• Familiar: 2 anos, para quem continuou morando no imóvel urbano de até 250 metros quadrados que era do casal, depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, desde que não tenha outro imóvel.

Pontos de atenção

• terras públicas não podem ser adquiridas por usucapião, o que inclui áreas do município, do Estado e da União;
• o tempo de posse de quem vendeu ou passou a posse pode, em muitos casos, ser somado ao tempo de quem está hoje no imóvel;
• se o dono reclamou o imóvel na Justiça durante esse tempo, a posse pode deixar de ser considerada pacífica;
• cercar, plantar, construir, criar animais e pagar o IPTU ou o ITR são sinais de que a pessoa age como dona.

Na Justiça ou no cartório

A usucapião pode ser pedida em ação judicial ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, na chamada usucapião extrajudicial. Nos dois casos, é obrigatória a participação de advogado ou defensor público.

No cartório, costumam ser exigidos uma ata notarial (documento em que o tabelião registra os fatos e as provas da posse), a planta e o memorial descritivo da área, assinados por profissional habilitado, além de certidões e outros documentos. O dono que consta no registro e os vizinhos de divisa são chamados a se manifestar. Se houver discordância que não se resolva, o caso segue para a Justiça.

Na roça, ajudam a provar a posse: contas de energia, notas de produtor, cadastro no CAR, declarações de ITR, fotos antigas, recibos e o depoimento de vizinhos que acompanharam a história do lugar.

Cada imóvel tem uma história própria, e a escolha da modalidade e do caminho depende dela. Antes de decidir, vale buscar a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública.